楼市走到今天，很多人心里都充满纠结：有人觉得调整四年多已接近底部，有望企稳回升；也有人认为趋势未改，短期回暖只是阶段性现象。网络上观点更是分化：一边有人抓紧看房，一边有人继续观望；降价时不敢出手，行情一转又怕踏空；政策不断优化，数据也在变化，普通人越来越难判断方向。
情绪不能决定趋势，答案要从权威发声、真实数据、市场细节里找。今天咱们就用央视报道、官方政策、机构数据，客观理性分析：未来房价，究竟会怎么走？
一、先看央视定调：不是“普涨”，是“分化企稳”
很多人一看到“房价或上涨”就激动，但央视的解读核心是“分化企稳”，不是过去那种“全国普涨”。
1. 央视核心表述：稳预期、防风险、促合理回归
• 明确“房住不炒”定位不变，不会再走大水漫灌的老路；
• 强调“支持刚性和改善性住房需求”，保障合理购房需求；
• 提出“因城施策、精准调控”，不同城市走势会完全不同；
• 警惕“过度看空”和“盲目炒作”两种极端，引导市场理性预期。
简单说：不会大涨，也不会大跌，核心是“稳”，但城市之间、板块之间会出现明显分化。
2. 数据佐证：一线企稳，三四线承压
• 一线城市：北京、上海、深圳等核心城市，2026年以来成交量环比回升5%-10%，价格止跌微涨，主要是刚需和改善需求释放；
• 强二线城市：杭州、成都、西安等，核心区价格稳定，郊区略有波动，整体以“横盘”为主；
• 三四线城市：人口流出、库存高企的城市，价格仍有下行压力，难有明显反弹；
• 县城：除了靠近核心都市圈的县城，多数会继续阴跌，没有上涨动力。
二、为什么会有“或再次上涨”的预期？3个核心支撑
不是凭空喊涨，而是有3个实实在在的支撑因素：
1. 政策持续宽松，托底信号明确
2025年以来，全国已有超百城出台宽松政策：
• 限购松绑：多数城市取消限购，核心城市也放宽了社保、户籍要求；
• 限贷降息：首套房首付比例降至20%，二套房降至30%，房贷利率普遍降至3.5%-4%，创历史新低；
• 税费减免：契税减半、个税退税、公积金贷款额度提高，降低购房成本；
• 保交楼：专项借款、纾困基金落地，烂尾楼风险逐步化解，购房者信心回升。
政策底已经明确，市场底也在逐步显现，这是“或上涨”的核心逻辑。
2. 供需结构变化：核心城市供不应求
• 供给端：核心城市土地供应减少，新房开工量连续下滑，库存去化周期缩短至10个月以内；
• 需求端：一线城市人口持续流入，刚需和改善需求旺盛，尤其是优质学区、地铁盘、改善型住宅，供不应求；
• 预期端：政策宽松后，观望者开始入场，成交量回升带动价格企稳，部分热门板块出现“跳价”现象。
3. 货币环境宽松，购房成本下降
• 2025年以来，央行多次降准降息，市场流动性充裕，房贷利率持续下行；
• 同样贷款100万、30年期，现在月供比2021年少近2000元，购房成本大幅降低；
• 通胀预期抬头，部分资金开始流入核心城市优质房产，保值增值需求增加。
三、别被误导：这3类房子，大概率涨不了
虽然有“或上涨”的预期，但不是所有房子都能涨，这3类房子，大概率会继续承压：
1. 三四线及以下城市的非核心房产
• 人口持续流出，需求不足，库存高企，没有上涨动力；
• 尤其是远郊盘、文旅盘、养老盘，流动性极差，甚至会继续阴跌；
• 这类房子，别说涨，能顺利卖出就不错了。
2. 老破小、无配套、无学区的房子
• 房龄超过30年，没有电梯、没有学区、没有商业配套，居住体验差；
• 年轻人不愿接盘，改善需求也看不上，流动性极差；
• 除非在核心地段、有拆迁预期，否则很难涨价。
3. 高杠杆、高溢价的炒房客手里的房子
• 2021年前后高价买入的炒房客，现在被套牢，急于抛售，会压制价格；
• 这类房子往往溢价过高，没有实际需求支撑，很难反弹；
• 甚至会出现“割肉抛售”的情况，拉低周边房价。
四、真正能涨的，是这3类房子
只有核心城市、核心地段、优质资产，才有可能迎来温和上涨：
1. 一线及强二线核心区的刚需/改善盘
• 北京三环内、上海内环、深圳福田、成都高新区等核心区域；
• 地铁口、优质学区、商业配套完善的刚需盘（80-100平）、改善盘（120-144平）；
• 这类房子需求旺盛，供给有限，是最抗跌、最容易涨价的资产。
2. 产业新城、核心都市圈的卫星城房产
• 长三角、珠三角、京津冀等核心都市圈的卫星城，比如昆山、嘉善、佛山、东莞；
• 有产业支撑、人口流入、地铁通勤便利的区域，会承接核心城市的外溢需求；
• 这类房子会随都市圈发展，迎来温和上涨。
3. 高品质、低容积率、物业服务好的次新房
• 房龄5-10年，容积率低于2.0，物业服务好，户型合理的次新房；
• 这类房子居住体验好，保值增值能力强，是改善需求的首选；
• 尤其是带车位、带装修、无抵押的优质次新房，更容易卖出溢价。
五、普通人该怎么选？3个实用建议
面对“或上涨”的预期，普通人别盲目跟风，记住这3个建议：
1. 刚需：该买就买，别等“抄底”
• 刚需买房是为了自住，不是投资，别纠结“最低点”；
• 只要房贷利率合适、首付能凑齐、月供能承受，就可以入手；
• 核心城市核心区的刚需盘，长期来看不会亏，早买早住。
2. 改善：换房正当时，优先置换优质资产
• 现在是置换的好时机：卖老破小、买优质次新房，价差缩小，成本更低；
• 优先选择核心区、地铁口、学区好的改善盘，兼顾自住和保值；
• 别贪大求全，适合自己家庭需求的才是最好的。
3. 投资：别碰，除非是核心城市核心区的优质资产
• 房住不炒，投资房产的时代已经过去；
• 除非是一线及强二线核心区的优质资产，否则别轻易投资；
• 真要投资，不如买国债、基金，流动性更好，风险更低。
六、最后想说：房价不会回到过去，理性看待才是正道
很多人怀念过去“闭眼买都能涨”的时代，但那已经一去不复返了。未来的楼市，是“分化的时代”：核心城市优质资产会温和上涨，非核心城市房产会继续承压，普涨的时代再也不会回来了。
央视的解读，不是让大家去炒房，而是让大家理性看待市场：房住不炒是底线，稳是主基调，分化是大趋势。
对普通人来说，别被“或上涨”的标题吓到，也别被“房价崩盘”的谣言忽悠：刚需该买就买，改善该换就换，投资别碰，这才是最稳妥的选择。
你所在的城市，房价最近有变化吗？你觉得现在是买房的好时机吗？欢迎在评论区留言分享！
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