
楼市走到今天,很多人心里都充满纠结:有人觉得调整四年多已接近底部,有望企稳回升;也有人认为趋势未改,短期回暖只是阶段性现象。网络上观点更是分化:一边有人抓紧看房,一边有人继续观望;降价时不敢出手,行情一转又怕踏空;政策不断优化,数据也在变化,普通人越来越难判断方向。

情绪不能决定趋势,答案要从权威发声、真实数据、市场细节里找。今天咱们就用央视报道、官方政策、机构数据,客观理性分析:未来房价,究竟会怎么走?
一、先看央视定调:不是“普涨”,是“分化企稳”
很多人一看到“房价或上涨”就激动,但央视的解读核心是“分化企稳”,不是过去那种“全国普涨”。
1. 央视核心表述:稳预期、防风险、促合理回归
• 明确“房住不炒”定位不变,不会再走大水漫灌的老路;
• 强调“支持刚性和改善性住房需求”,保障合理购房需求;
• 提出“因城施策、精准调控”,不同城市走势会完全不同;
• 警惕“过度看空”和“盲目炒作”两种极端,引导市场理性预期。
简单说:不会大涨,也不会大跌,核心是“稳”,但城市之间、板块之间会出现明显分化。
2. 数据佐证:一线企稳,三四线承压
• 一线城市:北京、上海、深圳等核心城市,2026年以来成交量环比回升5%-10%,价格止跌微涨,主要是刚需和改善需求释放;
• 强二线城市:杭州、成都、西安等,核心区价格稳定,郊区略有波动,整体以“横盘”为主;
• 三四线城市:人口流出、库存高企的城市,价格仍有下行压力,难有明显反弹;
• 县城:除了靠近核心都市圈的县城,多数会继续阴跌,没有上涨动力。
二、为什么会有“或再次上涨”的预期?3个核心支撑
不是凭空喊涨,而是有3个实实在在的支撑因素:
1. 政策持续宽松,托底信号明确
2025年以来,全国已有超百城出台宽松政策:
• 限购松绑:多数城市取消限购,核心城市也放宽了社保、户籍要求;
• 限贷降息:首套房首付比例降至20%,二套房降至30%,房贷利率普遍降至3.5%-4%,创历史新低;
• 税费减免:契税减半、个税退税、公积金贷款额度提高,降低购房成本;
• 保交楼:专项借款、纾困基金落地,烂尾楼风险逐步化解,购房者信心回升。
政策底已经明确,市场底也在逐步显现,这是“或上涨”的核心逻辑。
2. 供需结构变化:核心城市供不应求
• 供给端:核心城市土地供应减少,新房开工量连续下滑,库存去化周期缩短至10个月以内;
• 需求端:一线城市人口持续流入,刚需和改善需求旺盛,尤其是优质学区、地铁盘、改善型住宅,供不应求;
• 预期端:政策宽松后,观望者开始入场,成交量回升带动价格企稳,部分热门板块出现“跳价”现象。
3. 货币环境宽松,购房成本下降
• 2025年以来,央行多次降准降息,市场流动性充裕,房贷利率持续下行;
• 同样贷款100万、30年期,现在月供比2021年少近2000元,购房成本大幅降低;
• 通胀预期抬头,部分资金开始流入核心城市优质房产,保值增值需求增加。
三、别被误导:这3类房子,大概率涨不了
虽然有“或上涨”的预期,但不是所有房子都能涨,这3类房子,大概率会继续承压:
1. 三四线及以下城市的非核心房产
• 人口持续流出,需求不足,库存高企,没有上涨动力;
• 尤其是远郊盘、文旅盘、养老盘,流动性极差,甚至会继续阴跌;
• 这类房子,别说涨,能顺利卖出就不错了。
2. 老破小、无配套、无学区的房子
• 房龄超过30年,没有电梯、没有学区、没有商业配套,居住体验差;
• 年轻人不愿接盘,改善需求也看不上,流动性极差;
• 除非在核心地段、有拆迁预期,否则很难涨价。
3. 高杠杆、高溢价的炒房客手里的房子
• 2021年前后高价买入的炒房客,现在被套牢,急于抛售,会压制价格;
• 这类房子往往溢价过高,没有实际需求支撑,很难反弹;
• 甚至会出现“割肉抛售”的情况,拉低周边房价。
四、真正能涨的,是这3类房子
只有核心城市、核心地段、优质资产,才有可能迎来温和上涨:
1. 一线及强二线核心区的刚需/改善盘
• 北京三环内、上海内环、深圳福田、成都高新区等核心区域;
• 地铁口、优质学区、商业配套完善的刚需盘(80-100平)、改善盘(120-144平);
• 这类房子需求旺盛,供给有限,是最抗跌、最容易涨价的资产。
2. 产业新城、核心都市圈的卫星城房产
• 长三角、珠三角、京津冀等核心都市圈的卫星城,比如昆山、嘉善、佛山、东莞;
• 有产业支撑、人口流入、地铁通勤便利的区域,会承接核心城市的外溢需求;
• 这类房子会随都市圈发展,迎来温和上涨。
3. 高品质、低容积率、物业服务好的次新房
• 房龄5-10年,容积率低于2.0,物业服务好,户型合理的次新房;
• 这类房子居住体验好,保值增值能力强,是改善需求的首选;
• 尤其是带车位、带装修、无抵押的优质次新房,更容易卖出溢价。
五、普通人该怎么选?3个实用建议
面对“或上涨”的预期,普通人别盲目跟风,记住这3个建议:
1. 刚需:该买就买,别等“抄底”
• 刚需买房是为了自住,不是投资,别纠结“最低点”;
• 只要房贷利率合适、首付能凑齐、月供能承受,就可以入手;
• 核心城市核心区的刚需盘,长期来看不会亏,早买早住。
2. 改善:换房正当时,优先置换优质资产
• 现在是置换的好时机:卖老破小、买优质次新房,价差缩小,成本更低;
• 优先选择核心区、地铁口、学区好的改善盘,兼顾自住和保值;
• 别贪大求全,适合自己家庭需求的才是最好的。
3. 投资:别碰,除非是核心城市核心区的优质资产
• 房住不炒,投资房产的时代已经过去;
• 除非是一线及强二线核心区的优质资产,否则别轻易投资;
• 真要投资,不如买国债、基金,流动性更好,风险更低。
六、最后想说:房价不会回到过去,理性看待才是正道
很多人怀念过去“闭眼买都能涨”的时代,但那已经一去不复返了。未来的楼市,是“分化的时代”:核心城市优质资产会温和上涨,非核心城市房产会继续承压,普涨的时代再也不会回来了。
央视的解读,不是让大家去炒房,而是让大家理性看待市场:房住不炒是底线,稳是主基调,分化是大趋势。
对普通人来说,别被“或上涨”的标题吓到,也别被“房价崩盘”的谣言忽悠:刚需该买就买,改善该换就换,投资别碰,这才是最稳妥的选择。
你所在的城市,房价最近有变化吗?你觉得现在是买房的好时机吗?欢迎在评论区留言分享!
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